​现在门店经营环境趋于不确定，商圈快速变化，有些城市的传统商业街门可罗雀，隔壁老王可以从千里之外网购了你门店的同款商品。原来盈利的门店，现在亏损了。实体店盈利经营的越发不确定，电商冲击、商业地产过剩、人口迁徙流动、商品同质化等经营因素叠加影响。

在这不确定的时代，门店还需要发展，需要缜密调研、精准开店，把亏损门店快速整改尝试扭亏为盈，那开店之前该调查哪些方面呢？

店铺周围环境

一般来讲，店铺若处在车站附近、商业区域人口密度高的地区或同行集中的一条街上，这类开店环境应该具有比较大的优势。另外，三叉路口、拐角的位置较好，坡路上、偏僻角落、楼屋高的地方位置欠佳。

还有，假如你要开的是饮食店，要是开在公共厕所旁或附近，不远处便是垃圾堆、臭水沟或店门外灰尘飞舞，或邻居是怪味溢发的化工厂等，那显然不合适，在那种地方，开个废品回收站会更合理。

租金价格

很多开店老板都有这样的误解：选择地段好、租金高的店铺开店，高租金的店铺虽然投资大，失败的损失也大，但因为客流量多更容易成功，如果创业者资金丰富，自然可以考虑选择一个地段好、租金贵的店铺。

如果资金不宽裕，那就考虑低租金，开店投资小的店铺，从位置一般的店铺开始起步会更稳妥，虽然失败的损失低，可客流受限，开店会更难一些。但还可以走线上线下结合经营的模式，对门店的要求会不是那么高。

交通条件

有的店铺虽然开在城区干道旁，但干道两边的栅栏，却使生意大受影响。因此在选择临街铺面时，要充分注意这点。如何选择呢？据调查研究：只有车道和人行道，车辆在道路行驶，视线很自然能扫到街两边铺面；行人在街边行走，很自然进入店铺。但街道宽度若超过30米，则有时反而不聚人气。街道为25米宽，最易形成人气和顾客潮。

如果是开那种大型的超市，就要考虑顾客到店后，停车是否方便，货物进出是否方便，这会对店铺的销售有很大影响。

目标顾客收入水准

影响开店位置的因素很多，因素也千差万别。为什么有的偏僻小巷的店铺生意年年兴隆，而有的繁华地段的店铺经营艰难。

一般来讲，开店位置附近人口越多，越密集越好。目前很多大中城市都相对集中形成了各种区域，比如商业区、旅游区，大学区等，在不同区域开店应注意分析这种这种大客流的消费水平，他们的行动路线。

城市周边建设的各种商业别墅群或有档次的小区，都是富人聚集的地方。在富人聚集的地段开设首饰店、高档时装店，这便是瞅准了目标顾客高收入这一特点。这正应了一句哲语：具体情况具体分析，位置的好环，是相对的而非绝对的。

竞争对手分布

兵家有言：“知己知彼，百战不殆”。只有充分的了解自己的竞争对手，你才能更好的发挥自己的优势，取得先机。

竞争对手的产品直接关系到本店的产品，在开店之前，一定要先了解竞争店的产品结构、产品类型、产品价格等方面，从而决定自己的店铺设备应购进的产品类型。对产品的调查，要从很多方面入手，如产品类别、主力商品、辅助性商品和关键性商品等……

如果竞争店的市场占有率高，就应避免与竞争店的产品类似，除非你的产品能远优于对方。如果没有可以选择与其不同档次、不同类型的产品或者与其卖的商品有连带作用的产品。

另外，通过对其调查可以得知此地区居民的一些生活习性，对自己开店的策略有辅助性意义。

同行业销售额调查

 对自己的同行进行调查可以清楚的知道自己的天花板在哪儿，开实体店不像开网店，可以不受地域限制，哪怕是走线上线下的模式，可以送外卖，实体店也就局限于这个店铺周围的两三千米以内吧。

怎么获取同行业数据呢？可以网上先看看有没有数据直接爆料。还能查查它在外卖平台上，人均消费额多少，大概能配送多少单。不怕麻烦的，又有本事的还可以线下蹲点，找几家同行，又离你最近的店铺看看它们家一天的客流量多少，然后多溜达溜达估算一下大概人均消费，接着去计算销售额。

例如：一家奶茶店，人均消费20元，一天大概可以卖出100杯，一天销售额大概是2000元，一周消费额为2000*7=14000，一个月消费额为2000*30=60000，一年的销售额为2000*365=730000元

 资料整理分析

拿到那么多数据，会搜集到许多资料，要分清主次，并不是所有的资料都有同等的价值，都需要同等对待，此时就非常有必要通过规范的方法来整理和分析研究资料。

研究资料整理是资料搜集与资料分析之间的重要中介，是承上启下的重要桥梁。将大量的资料经过审查、甄别、分组、归类、登录和汇总，使多种不同来源的复杂资料条理化、系统化、精炼化，变为易于理解、易于解释、可用性强的资料。

这些数据统计出来，会成为你开店运营的重要依据，这里边最需要分析出来的就是目标人群收入水平、竞争对手分布情况、交通情况、租金等这些数据要格外关注。

行业环境分析

对开店的运营管理来说，无论顶层设计的战略发展规划，还是业务层面的发展选择，甚至具体的项目选择与投资计划，都离不开宏观分析、中观的行业分析和微观的环境分析与自身分析。

宏观分析就是从行业前景来看了，去投资夕阳产业肯定不可以，例如：卖录音机，现在手机都有录音的功能，你很难卖出规模，除非走高端小众路线。又例如：你想开一个教育培训机构，虽然现在小朋友的出生率低，但人群相对集中，把培训机构开在学校附近，只要不是办得太差劲，肯定会有生源进来的。

还可以看看该行业的销售额情况，一般销售额增长率越高呢，就越是朝阳产业，可以调取该行业各大品牌的销售额看看，例如想要开个家具店，就要针对行业调查数据：家居市场的Rock House Farm Brands的销售额同比增幅最大，增幅达34.9％，从2017年的1.548亿美元增加到2018年的2.088亿美元，详情请看图表：

中观的行业分析，主要是供给和需求的动态变化、价格，以及供需周期变动的情况。如果是想深入研究一个行业的投资者，建立一个行业景气度的量化指标也是非常有必要的，尤其是强周期行业，例如：旅行社。你不可能不考虑，五一、十一黄金周，这个时期游客猛增的情况。

微观的环境分析就得分析你开店铺周围的环境了，周围一千米内，你的同类竞争对手有几家，怎么比他们做得更好，还有店铺的装修，怎么促销引流？主要客户的消费时间，消费水平，什么时候推出新品？

这些分析都得结合自身的情况来分析，要不然就是沙滩上盖房子——靠不住。

应对策略

好的店址，租金高，带来好营收，租金的占比会逐步降低，但风险大。差的店址，租金低，营收弱，租金的占比就会居高，但风险小。

好的店址一般在一般处于街角附近，因为街角汇聚着四面八方的人流，所以对比起来顾客立足时间更长，品牌曝光度更高，餐厅展示面也更大，开店之后一般顾客会自动上门，如果客流量实在不够，房租、水电、员工工资.....加起来都觉得入不敷出，那就得考虑揽客了，可以在店门口进行产品独特的卖点展示、人流量比较大的过道、对应的电梯出口、人流量最旺的小区出入口，进行揽客来吸引顾客进店，着都可以成为顾客来源的一种方式。

地段一般的店址附近基本没有繁华街、购物街，大部分人也不会走向本店，这就要在线上或回头客上面多下功夫了，可以走线上线下结合的模式，外卖对店址的要求不是特别高，对于进店的顾客可以送优惠券，第二次来的时候可以打折，多买几次更是可以免单一次，多多吸引回头客。

预估成本和收入

无论哪种生意，都必须赚取利润才能持续经营下去，开店的首要目标是损益两平，因为一开始投入了大量装修、租金成本，刚开店一段时间可能都还是亏损状态，老板们必须先考虑希望在多少时间内摊平这些成本，为了做到损益两平，每天要做到多少的营收，这是开店前需要估量的。

先估算出您卖的产品的成本及毛利率，加上一个月固定支出的租金、人事费用、水电煤气等费用，就可以推算出一个月至少营业额要达到多少。

以上就是开店需要调研的东西了，商家们只有做好了充分的准备，对开店前期的更情况都有清晰的了解才能在门店运营时打好每一场硬仗。